民泊新法について

そもそも「民泊」について皆さんご存知でしょうか。
民泊とは一般的に「民家に宿泊すること」を指します。
現在「民泊」は自宅の一部や自宅全部を貸し出したり、一戸建て空き家やマンションやアパートの一室を貸し出したりして有償で他人を宿泊させることを指すようになってきました。
日本では、個人をはじめ不動産企業が幅広い形態でこの宿泊サービスを行っており、日本に訪れた外国人向けの宿泊施設として多数活用されています。

それでは早速、最新の民泊新法をご説明していきます。
民泊新法に伴う条例も交えてご紹介していきますので、民泊新法をご存知ない方や民泊営業を検討されている方は参考になさってください。

現行の旅館業法では「宿泊料を伴って宿泊させる営業」にあたる場合、個人の一戸建て住宅の空き部屋を利用したとしても旅館業法の許可が必要とされています。
また、世界各国で民泊事業が展開されていることから日本でも急激に普及が高まり、訪日外国人観光客の人数は年々増加が予想されています。
そのため国内や海外からの宿泊ニーズへの対応とそれに伴うトラブルにおいて健全な民泊サービスの普及を図るために、法改正が行われました。
政府は旅館業法の規制緩和と宿泊提供に関する新たな法制度として民泊新法を検討し、2017年3月10日に「住宅宿泊事業法案」が閣議決定されました。
その後、2017年6月9日に民泊新法が成立し、2018年６月15日に民泊新法が施行されています。

それでは民泊新法がどのようなものなのか詳しく見ていきましょう。

民泊新法とは、①従来の旅館業法で定める４つの営業形態、②国家戦略特区の特区民泊に当てはまらない、新しい営業形態の「住宅宿泊事業（民泊新法）」に関して規定する法律です。
※①の4つの営業形態とは…「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿泊営業」「下宿営業」

民泊新法で貸し出す住宅の定義としては、国土交通省令・厚生労働省令で定める住宅宿泊事業法第二条第一項第二号に「人の居住の用に供されていると認められる家屋」とされています。

また、人の居住の用に供されていると認められる家屋として「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」、「入居者の募集が行われている家屋」、「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」の3つが定義とされています。
民泊新法において、上記の条件を満たした家屋でしか営業できませんので、この点注意が必要です。

①民泊新法の建物は「住宅」
②年間営業日数の上限設定
民泊新法には上記2つの特徴があります。

①民泊新法の建物は「住宅」
民泊新法で取り扱う建物は、旅館業法が適用されるホテルや旅館等とは違い「住宅」です。そのため、ホテルや旅館では営業できない住居専用地域でも営業することが可能となっています。
ただし、各自治体の条例によっては規制をしている場合もあるので注意が必要です。

②年間営業日数の上限設定
民泊新法では1年間の営業日数の上限が180日となっており、この180日の期間を超えての営業は不可となります。

［変更前］
これまで、旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可や特許民泊の認定を受けている場合は民泊営業が明白に法にかなっているとされていました。
しかし、絶対的ではなかったため許可や認定を受けている場合でもグレーゾーンとされていました。
また、事業者による本格的に事業をされている方を中心としたサービスとしていたために、許可等の必要用件はハードルが高くなっていました。
そのため個人が民泊を行おうとする場合に、許可等を受けるのが厳しいとされる場合があったとされています。

［変更後］
法改正後の民泊新法では、一定の基準を満たす住宅において届け出を出して手続きを行うだけで民泊営業を認められるようになりました。
そのため個人が民泊新法に基づいた簡単な手続きで、空き家等を活用して民泊を合法的に行うことが可能となりました。

それでは次に民泊新法を活用した民泊営業の始め方をご説明していきます。

まず初めに民泊新法で掲げられている使用可能な住宅についてご説明します。
民泊新法では第二条第一項第一号の国土交通省令・厚生労働省令で定める設備として、「台所、浴室、便所、洗面設備」が掲げられているため、これらがない事務所などのスペースは住宅と認められません。
人を宿泊させている期間の他に住居以外の事業用として使用されているものも住宅として該当しないので注意が必要です。

民泊を営業する人を「住宅宿泊事業者」と呼びます。
この住宅宿泊事業者になるためには届け出が必要です。
民泊新法に基づいた民泊を営業する場合は、先ほど「使用できる住宅」の中で提示した4つの設備を踏まえた家屋かどうかしっかり確認した上で、こちらの住宅宿泊事業者の届け出を出すようにしましょう。

住宅宿泊事業（民泊新法）の民泊として提供する場合は、次の内容を都道府県知事に届ける必要がありますので確認しておきましょう。

①商号・名称または氏名及び住所
②役員の氏名（法人の場合）
③法定代理人の氏名・住所（未成年者の場合）
④住宅の住所
⑤住宅宿泊管理業者の商号（住宅宿泊管理業務を委託する場合）
⑥住宅図面
⑦契約書
⑧住宅宿泊事業法施行規則

住宅宿泊事業には①「家主居住型民泊」と②「家主不在型民泊」の2つの民泊があります。

①［家主居住型民泊］
「家主居住型民泊」とは、家主が宿泊者と宿泊施設に泊まるものです。
民泊新法では原則として住民票がある個人の住宅で、住宅提供者も一緒に泊まらないといけないとされています。
そのため家主が旅行などで家を不在にする間に民泊として貸し出しするといったことはできません。

②［家主不在型民泊］
「家主不在型民泊」とは、家主が宿泊施設に泊まらない代わりに民泊施設管理者に設備管理等を委託して施設を管理するものです。
個人の生活拠点でない、もしくは住宅提供者が提供日に泊まっていない住宅を提供し、かつ「民泊施設管理者」がその住宅に存在していなくてはなりません。
また、家主が不在という観点から家主居住型に比べ騒音やゴミの分別、近隣トラブルが発生する可能性が高いとされています。
そのため民泊新法では必ず「住宅宿泊管理業者」に管理委託をしなければなりません。

「住宅宿泊事業者」が住宅宿泊管理業者を兼務する場合、及び管理運営を他に委託する場合は次の管理を行う必要があります。

①宿泊者の衛生確保
②宿泊者の安全確保
③外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保（英語などの言語整備）
④宿泊者名簿の備え付け等
⑤周辺地域生活環境への悪影響防止の説明
⑥苦情等の対応
⑦民泊施設の標識掲示

民泊新法では宿泊施設として住宅と定義していましたが、どのような住宅でも貸し出しが可能というわけではありません。
例えば、マンション管理規約などで民泊が禁止されるマンションの部屋は民泊として貸し出しは不可となっていますので注意してください。

また、先ほど管理者の業務について7つの項目を挙げましたが、これらの業務を怠った場合には「業務停止命令」、「登録取り消し等の処分」、「法令違反」に対する罰則等があります。
無許可運営や1年間で180日を超えての営業を行った場合も対象となる場合があるので注意が必要です。

それでは次に民泊に関わる問題点として下記の5つをご紹介していきます。
トラブルに巻き込まれないようにしっかり確認しておきましょう。

1.ヤミ民泊
2.近隣住民とのトラブル
3.衛生管理などの安全面の確保
4.イコールフッティング
5.課税の適正化

現状の日本において適正で継続的に民泊事業を行うためには、
①ハードルとコストの高い許認可取得を要する「旅館業法簡易宿所」
②認定を受けられるのが国家戦略特区のみに限定された「特区民泊」
③1年間180日の営業日数制限やマンション管理規約による制限がある「住宅宿泊事業法」
のいずれかの方法をとるしかありません。

しかし、それぞれに制約や規制があるため、本来それを取得できない施設にて違法な民泊運営が横行しているのが日本の現状です。
このような旅館業法で必要となる、営業許可がない状態で宿泊客を宿泊させる違法運営を行う「ヤミ民泊」は、民泊事業者として脱却行為を行っているとされ問題となっています。

そこで、2017年3月に閣議決定した旅館業法の改定案の中では、ヤミ民泊の撲滅強化として罰則規定を設けました。
改訂前にはなかった無許可営業施設への立ち入り調査権限も付与されることになり、ヤミ民泊の撲滅対策が進められています。

東京や大阪などの大都市では、マンションの一室などが民泊許可物件とされていることは少なくありません。
しかし、ゴミ分別やゲストルームの無断転貸、夜間の騒音対策ができていないといった近隣住民に迷惑をかけるトラブルが問題とされています。
苦情を受ける場合もあるため周辺地域に対する配慮と対策が必要です。

宿泊するということは国内や海外をはじめ、外国人観光客など不特定多数の人が出入りを行うため、公衆衛生、風紀の乱れ、感染症対策などが問題とされています。
また、セキュリティ問題やテロ対策などの安全面も対策が懸念されています。

これは商品やサービス販売において対等な競争が行えるように、基盤や条件を同一にそろえることを言います。
旅館業法を遵守しない違法民泊事業者に対し、旅館やホテル団体等は不当な競争環境下による民泊は旅館産業やインバウンド市場に悪影響を及ぼすというように、規制強化を求めるといった問題が挙げられています。

民泊運営者が宿泊者から得た収入に対する課税義務をどうするかについて問題視されています。東京都や大阪府、京都市などの一部の自治体では、民泊施設も対象として宿泊税の導入を進めるといった独自の政策での対応を展開しているケースがあります。
民泊に対する適正な課税や徴収方法については今後も整備されていくと考えられています。

それでは民泊や民泊新法に関してどこの窓口に相談すればよいのでしょうか。

旅館業法や特別民泊などの申請からその後のアフターフォローまで、行政手続きの専門家である行政書士に相談するのが一番です。
民泊新法は今まで禁止されていた民泊営業ができるようになり、新たなビジネス展開にも繋がるチャンスになりました。
しかしその一方で事業者や宿泊者、近隣住民における問題も多くあります。
手続きや規約・条例違反などで万が一トラブルに巻き込まれないようにするために、その道のプロである行政書士に相談するようにしましょう。

・住宅火災などアパートやマンション、一戸建てなどの住宅利用に伴うリスクを抑えたい
・宿泊者が火災や物損などの事故を起こした場合の保険について知りたい
・民泊における火災保険について知りたい

このように保険や消防法令に基づく悩みを持つ運営者も少なくありません。
消防法令第一では、使用用途によって防火対象物が区分され、必要となる消防設備などが異なります。
また、面積や収容人員などの違いによっても必要消防設備や各種届出義務、防火管理者の有無などが変わってきます。
消防設備設置義務や保険、補償サービスのことに関して、心配事がある方は行政書士に相談して施行された最新の法律に基づいた対応をしてもらいましょう。

いかがでしたか。
新しいビジネスチャンスを掴みとって、さまざまな事業展開が期待できる民泊。
民泊をめぐる問題点もいくつか取り挙げましたが、特にヤミ民泊の取り締まりは今後も強化されていきます。
利用者も近隣住民も安心して快適に過ごせるように、民泊新法に基づいた申請をしっかり行うことが大切です。
法律がよく分からないといった方は、自分で解釈を済まさず行政書士に頼ってトラブルのない民泊営業を行ってみてはいかがでしょうか。